任意売却

不動産を強制的に売らされてしまう訳でない、すなわち、競売ではない方法で売却する手段を、任意売却といいます。

普通にそろそろ家を買い替えようかと思って売る場合も任意売却ですし、不幸にも債務があるからその債務を圧縮するために売る場合も任意売却になります。いずれにしろ、任意売却する際には不動産業者と仲介契約を結ぶことになることが一般的です。仲介契約には、よその業者とは一切関われなくなるような専属・専任契約もありますし、複数業者に並行して依頼できるような契約もあります。

 

一見すると、複数業者並行して依頼できる方が自由度が高くいいように感じますが、不動産業者もよそと比べられていたら、一生懸命動いてくれない面もあるでしょうから、専属・専任がいいと思います。   ブランド力を信用して大手不動産と契約するのも良いと思いますし、その地場ごとの特性を捉えた地元の不動産業者と契約するのも良いかと思います。もちろん契約が成立したときは、仲介手数料が発生し、大体物件の3%程度とっていますので、結構な額になるというのは知っておいた方が良いでしょう。    

 

次に、任意売却の契約が成立したら、明け渡し期限までに出ていくことは当然です。なお、こちらは出ていくつもりだったのに、買主側がローンを組めずに、話がお釈迦になってしまうなんてこともありますので、その場合、ローンがお釈迦になった場合に契約をどうするかなどについては、契約書に盛り込んでおく方が良いです。   次に、不幸にも債務がたくさんある場合の任意売却です。

 

この場合誤解されがちなのですが、例えば住宅ローンや商売上の債務が6千万あり、その担保がついている不動産価格が5千万だとしても、任意売却は不可能というわけではありません。要はその担保をつけている貸し手がその5千万でも良いよと納得して、担保を外してくれれば別に構わないのです。

さらにいえば、実はそもそも担保付の場合でも、売ること自体はお金の貸主の了解なく強行できるのですが、担保付で買うような愚かな人はいません。なぜならば、もし何かあったら(例えば債務者である物件の売主が債務の支払いを止めてしまった場合)、その担保付の債務のせいでせっかく入手した自分の家が売られてしまうからです。  

 

逆に言えば、担保さえ外せれば買う人はいくらでも候補が出うるわけなので、債務の額が不動産価格をオーバーしているからと言って諦めるのではなく、任意売却にチャレンジするのは良いかと思います。

 

なお、上のような例で、1千万円ほど債務が残るんじゃないかという疑問が残るかと思いますが、まさにその通りで、1千万円については担保がない状態での債務、すなわち、カード会社への債務などと同じような扱いになります。自己破産などをする際に、任意売却をし、残った部分について破産をするということもよく行われています。

※任意売却と引越し費用

よく引越し費用をもらえますかという質問がありますが「そんな決まり」は一切ありません。あくまでお金の貸主(担保権者)が引越し費用を負担してでも(競売でなく)任意売却がいいと思った時や、買主が少し代金にのせてでも取得したいから負担するという、「先方の意思次第」の話なのです。   ※任意売却については競売手続がかなり進んでしまうとできないという時期的な制限があるので注意が必要です。