建物明け渡し請求・立ち退き

建物明け渡し請求・立ち退き

 

賃借人は民法や借地借家法という法律で保護されていますので、一度賃貸借契約を結ぶと、いくら賃借人が家賃を滞納しているといっても、オーナーは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡しをさせることはできません。
強引にそんなことをすれば、逆に訴えられたり、トラブルになってしまいます。(特にカギのつけかえや思い出の品を捨てたというトラブルが多いです)
もちろん、きちんと、法律に従って手続きを行えば、問題を解決することが出来ます。

 

立退き・明渡請求が認められる条件

 

賃借人側に賃料滞納など債務不履行があり、賃借人と貸主との信頼関係が損なわれている場合に、立退きや明渡請求が認められます。
現実的には、1~2ヶ月程度の未払いでは、(他の+事情がない限り)認められる可能性は低いと思われます。3ヶ月以上滞納があり、支払われる見込みのない場合には立退き・明渡請求を検討しても良いと思います。

 

建物明け渡し請求・立ち退き請求の流れ

弁護士に明け渡しを依頼した場合、次のような手順で解決して行きます。

 

(1)物件の調査

 まずは物件の現況を調査します。物件の調査は、その後に予定している手続の準備のために必要です。

 

(2)内容証明による催告・交渉

 まずは内容証明郵便の送付によって、賃料の催告と賃貸借契約の解除(解約)を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始します。

 

(3)占有移転禁止の仮処分

 賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいる、という場合がよくあります。このような場合、占有者は物件の明渡しを妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。

 

 明渡しの判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決は当初の借主相手のものにすぎませんから、判決が無意味になります。占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。これも弁護士の方で裁判所に申請します(担保金を一時的に預ける必要があります)。

 

(4)賃料請求・明渡訴訟

賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。裁判の判決に基づく明渡しは、最もリスクが少なく確実な手段です。手間がかかりますが、弁護士にお任せ頂ければ安心です。

 

(5)強制執行

 勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。強制執行による明渡し手続が完了すれば、すべて終了です。

 

立退き料について

 

「立退き料は必要ですか?」「立退き料はどれくらいが妥当ですか?」という質問をよくいただきます。

 まず、立退き料といいましても、
①立ち退かなければいけないときに、事をスムーズにするためにする立退き料と、
②立退き料をそもそも払うかどうか問題になるケースがあります。

 前者の、立ち退かなければいけないときにスムーズにするためというのは、賃借人が賃料などを払わない時、本当ならば裁判をして、場合によっては強制執行もするところを、それでは時間がかかりすぎるため、例えば、「引越し料を立退き料としてあげるから、出て行ってください」、という場面です。この場合はそもそも払う義務はありませんが、損得勘定をして払う方が良ければ、立退き料を払います。金額については、ケースごとに違うのでご相談ください。

 もうひとつは、建物が老朽化している、あるいは、海外に居た大家さんが帰ってきた等の理由で、立退きをしてほしい、あるいは、立退きを要求されている場合です。この場合については、

○Aそもそも立ち退くべき事情が低い場合は、当事者が合意しなければ、いくら払っても立ち退かせることはできません。

○B逆に前回の更新でもう出ていくことにしていた賃借人が、賃料の不払いこそないものの非常に借り方が悪い等の事情の場合は、ほとんど払わなくても出ていかせることができます。

問題なのは、○C貸主側にも事情があるし、借主側にも事情があるときです。

すなわち、よくあるのが、ビルが一定程度老化している、貸主側としては、売却してどこかに引っ越しをしたい、借主側としては、学生時代から借りている、家族もできたのでここに住みたい等、それぞれが手放したい・手放しくたくない理由が拮抗している場合です。

この場合については、その立退きの事情だけでなく、契約内容(家賃を近隣から比べるとどうだったか。契約のときや更新のときにどのような説明がされていたか。)、そして、借主側の事情として、本当にそこにいなければいけないのか、移動するにも何か差支えがあるか等を総合考慮して、決められることになります。

話し合いがつかなければ、最終的には裁判所に持ち込まれることになりますが、その場合には家賃の数か月分のこともありますし、数年分の家賃というようなこともあります。

詳しくは、弁護士にご相談ください。