契約義務違反(古民家ゆえの修繕・保持)を理由とした建物明渡請求をした事案

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【概要】契約義務違反を理由とした建物明渡請求事案(大家側)
     ~「古民家」ゆえの修繕・保持義務を賃借人に課していた特殊性~

賃貸人は、都心郊外の歴史ある古民家を、商業利用目的で賃貸していた。
古民家はその建物の性質上、常に細やかなメンテンナンスを欠かすことができないものであることから、契約にあたっては、契約期間中その修繕・保持義務を賃借人に特に課す旨の合意を賃貸借人間で合意していた。
しかしながら、賃借人は日常のメンテナンスを怠ったことで古民家に著しいダメージを与え、賃貸人からのメンテナンス要求にも十分に応じる様子がなかった。
そこで賃貸人は、古民家にさらなる回復不可能なダメージが及ぶことを防ぐため、賃貸借契約の解除ならびに建物の明渡請求手続きを弊所に依頼した。

【解決】

本件は、通常の建物に必要とされる程度以上のメンテナンスが必要不可欠という「古民家」ゆえの特殊性がある事案であった。
賃貸借人間では、賃借人がメンテナンスを欠かさないことの合意があることには争いはなかったが、古民家の具体的にどの部分にどの程度のメンテナンスを行うべきか、明記したものはなかった。

そのため、そもそも契約義務(修繕義務)違反を理由とした契約解除ができるのか問題ともなりえたが、賃借人側が商業利用の継続に消極的であったことも幸いし、契約を合意解除するに至った。

賃貸人は、退去に至るまでの賃料の一部を免除する譲歩をしたが、円満に合意解除をすることで早期に建物明渡を受け、被害の拡大を防ぐことができた。

賃貸人は、今後も当該古民家を賃貸する意思があったことから、賃貸借契約を古民家の特殊性を反映させた内容に早期に見直すようアドバイスをおこなった。

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大江戸下町法律事務所

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